Teori Penilaian Indonesia

Kamis, 23 Oktober 2008

Investasi dan Pasar Property

Sifat Umum dari Investasi Dalam Bidang Property
Keuntungan yang dapat diraih pada investasi dibidang properti:
1. Income (Pendapatan)
2. Appreciation (Kenaikan Nilai)
3. Added Value (Penambahan Nilai)

Pasar Property mempunyai ciri-ciri :
- Immobility, properti tidak mudah untuk dipindahkan atau direlokasikan
- Heterogenity, properti masing2 memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan lainnya
- Unliquid, properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang
- Durability, properti merupakan bahan tahan lama
- Legal complexity, terkait dengan aspek legal yg berhubungan dengan hak penguasaan

Hubungan antara harga, prospek pembeli dan waktu menjual dapat digambarkan sbb:
- Harga tinggi - Tidak ada pembeli - tidak dapat dijual
- Harga wajar - Hanya ada satu pembeli - 60 hari s/d 90 hari
- Harga rendah - Ada banyak calon pembeli - 15 s/d 59 hari
- Harga murah - banyak sekali pembeli - dapat dijual segera

Informasi Pasar Property

Informasi pasar properti dapat diperoleh dari :
- Agen properti
- Penilai / Appraiser
- Iklan dan berita dari surat kabar
- Laporan agen properti
- Laporan lembaga keuangan
- Informasi dari kantor pemerintah

Posted by Agung at 19.33

Tujuan Penilaian

Tujuan Penilaian

Penilai harus mengetahui tujuan penilaian, hal ini penting karena berpengaruh pada jenis nilai dan metode penilaian yang digunakan. Misalnya tujuan penilaian untuk jaminan pelunasan hutang nilai yang dibutuhkan adalah nilai Pasar dan nilai Likuidasi.

Nilai Pasar adalah Estimasi jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.(SPI 2007)

Nilai Jual paksa (Forced sale value) didefinisikan sebagai sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif pendek , untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi nilai pasar. Pada beberapa situasi Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual.(SPI 2007)

Penggunaan Terbaik dan tertinggi (Highest & Best use) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset,yang secara fisik dimungkinkan,dapat dibenarkan secara wajar,secara hukum sah,secara financial layak dan menghasilkan nilai tertinggi

Biaya Reproduksi Baru (Replacement Cost New) adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk reproduksi/pengganti properti yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/pada tanggal penilaiannya untuk bahan / material atau unit, biaya jasa kontraktor/arsitek/konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya instalasi,biaya supervisi,biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran standart, yang berkaitan dengan angkutan,asuransi,pondasi,bea masuk,PPN,PPh impor dan biaya bunga selama masa konstruksi tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi/bonus.

Pengertian umum properti
Property adalah konsep hukum mengenai benda berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang mempunyai nilai

Properti terdiri dari :
1. Real Properti
2. Personal properti
3. Kegiatan Usaha (Business)
4. Hak kepemilikan secara Financial (Financial interest)

Posted by Agung at 19.31

Rabu, 22 Oktober 2008

Prinsip-prinsip Dalam Penilaian Property

Sedangkan Prinsip-Prinsip dalam penilaian property terdiri dari :

- Highest and best use (Penggunaan terbaik dan tertinggi)
Nilai suatu tanah kosong dimungkinkan lebih tinggi dari tanah yang ada bangunannya. Ada 2 kriteria yg menentukan penggunaan HBU yaitu Permintaan dan peraturan untuk peruntukan

- Suppy & demand (persediaan dan permintaan)
Properti mempunyai nilai apabila properti tsb dapat digunakan. Nilai akan naik bila pesediaan tanah berkurang, dimana orang memerlukan tanah. Misalnya didaerah yang padat penduduknya.

- Substitusi (Pinsip pengganti)
Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual lebih dahulu.

- Anticipation (prinsip keuntungan yg diharapkan properti)
Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang akan High and best use / penggunaan dari properti tersebut.

- Change(Perubahan)
Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel antara lain jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonomi, adanya pusat perbelanjaan baru, perubahan politik negara dll.

- Conformity(kesesuaian)
Properti yg terletak dilingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonomi akan mempunyai nilai yang maksimum.

- Competition (Prinsip persaingan)
Semua bentuk usaha menginginkan mendapatkan keuntungan.properti tidak terkecuali.Bila permintaan besar akan suatu properi developer akan mendapat keuntungan yang besar. Developer lain akan masuk ke lokasi tsb. Maka timbul persaingan dan keuntungan akan turun. Nilai properti akan dipengaruhi oleh tingkat persaingan tsb.

- Increasing and decreation return (penambahan dan pengurangan pendapatan)
Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa pertambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memberikan penambahan dalam pendapatan.Demikian juga dalam usaha dibidang properti berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tsb. Nilai properti tersebut tidak bertambah, bahkan akan berkurang/turun.

- Consisten use(penggunaan yang tetap)

Tanah dan bangunan harus dinilai sesuai dengan penggunaan yang sesuai dengan peruntukannya..Properti harus dinilai berdasarkan penggunaan yang pasti.

Posted by Agung at 19.35

Teori Penilaian

Teori Dasar dan Praktek Penilaian Property

Pengertian Property :

Kamis, 23 Oktober 2008

Investasi dan Pasar Property

Tujuan Penilaian

Rabu, 22 Oktober 2008

Prinsip-prinsip Dalam Penilaian Property